みなさん！！こんばんは！
ついに、１０月になりましたね。
前回の記事では、豪雨など近年の自然災害リスクの増加により、令和４年１０月から火災保険料の値上げとその対策について述べていきました。
前回の記事を読んでいない方は、ぜひ以下の記事を読んでみてね！
まあ、要は、契約のまき直しです。
つまり、現在の契約を解除して安いうち（９月中）に、新規で長期期間での契約をやり直すというやり方です。
今回の記事では、ワタシがこの方法をどのように実践したかをご紹介したいと思います。
意識したポイントは以下のとおり。
- 保険会社によって、火災保険の補償内容に違いはあるのか。
- 保険期間及び保険金額はどうするか。
- 火災保険料の相場はどれくらいか。
- 保険代理店の対応は迅速かつ丁寧か。
保険会社によって、火災保険の補償内容に違いはあるのか。
初めて火災保険の契約を結ぶんた際も調べましたが、今回改めて調べ直しました。
全ての会社を調べるのは、時間と労力が膨大になってしまいますので、以下の大手に絞りました。
- 損保ジャパン 『ＴＨＥ すまいの保険』
- 三井住友海上 『GK すまいの保険 フルサポートプラン』
- 東京海上日動 『トータルアシスト住まいの保険』
不動産投資家（大家）として、意識すべき補償は「火災、落雷、破裂・爆発、風災、雹災、雪災、水災、破損・汚損、施設賠償責任、家賃収入補償、孤独死」です。
特に、風災や破損・汚損はよく使うので、必ず補償内容に含まれて欲しいところです。
上記の保険会社のHPを細かに読みましたが、補償内容はほぼ同じでした。
やはり、変わらんか。
念のため、ふりむーがよく見る不動産投資系のYouTubeチャンネルである「１０分不動産・みわ」、「サーファー薬剤師不動産投資家」、「ウラケン不動産【浦田健公式」」で、火災保険に関する動画を見ましたが、火災保険はどこの会社もその補償内容はほぼ同じということでした。
ついでに、火災共済も調べてみましたが、空き家の状態だと補償対象外になるみたいですので、論外です。
法人名義の物件、空き家・別荘、土地に定着していない建造物等は対象となりません。
新型火災共済 ご加入のしおり ２０２２.７ 頁３第２対象となる物の範囲１（１）①より抜粋
だって、入居付けの営業中は空き家になるわけだし、その期間中、何ら補償されませんって最悪じゃないですか（笑）
水災については、物件の所在地が自治体が公表しているハザードマップで洪水で浸水するエリアになっている場合は、つけたほうがよいと思います。
ふりむーの場合、物件が洪水で浸水するエリアではなく、高台にありますので水災はつけませんでした。
あと、入居者がご高齢で独り暮らしの場合、孤独死が生じる可能性が高いので、賃借可能な状態に戻すための清掃・消毒・リフォーム費⽤や⽕葬費⽤に対応できるよう、孤独死対応のオプションをつけたほうがよいと思います。
ふりむーの場合、ファミリーが入居していますので、これはつけませんでした。
保険期間及び保険金額はどうするか。
保険期間及び保険金額は、保険料にダイレクトに影響します。
保険期間については、対象物件をいつまで所有しているかに依ります。
１０年間所有し続けるのであれば、保険期間を１０年にすればよいのですが、ふりむーの場合、物件の築年数は４４年であり、５０年になる前に売却すると決めていましたので、保険期間は５年としました。
保険金額については、保険会社が計算した「再調達価額」を上限として、約定割合をたいてい１０％単位で調整することになります。例えば、再調達価額が１,2００万円で約定割合を８０％に設定した場合、保険金額は９６０万円となります（つまり、保険金の支払いは最大９６０万円となるということ。）。
「再調達価額」とは、保険の対象となる「財物」と同等（同じ構造・用途、質、規模など）のものを現時点で再築または再購入するために必要な金額をベースとした評価額です。
日本損害保険協会 損害保険Q＆A Web版「そんぽ損談ガイド」 問５５ 答えより抜粋
ふりむーの場合、最悪、物件の投資総額（物件購入費用＋修繕費用）がカバーできればよいという考えで設定しました。
保険金で解体費用を賄えれば、土地の売却益及びこれまでの家賃収入が収益として残るであろうという考えです。
借入金で物件を購入している場合は、借入金の残債額（利子含む）及び解体費用から土地売却価額を差し引いた金額で設定しようと考えています。あんまり欲張らず、とにかくプラスマイナス０にしようという方針です。
火災保険を契約する際、併せて地震保険も契約することになると思いますが、上記大手３社の場合、地震保険の保険金額は、火災保険の２分の１の金額を設定することになるということでしたので、地震保険の金額が投資総額になるよう設定しました。
火災保険料の相場はどれくらいか。
火災保険料の相場を知るには、見積書を複数者とるしかありません。
たいていの保険会社は、見積書作成を保険代理店に任せていますので、保険代理店はいろいろな保険会社の保険を取り扱っているのがほとんどです。
とはいえ、保険代理店を探すにはどうしたらよいだろうと思われるかと思います。
ふりむーもそう思いました。
そこで、活用したのが、三井住友海上のHPにある「代理店検索」です。
もしかしたら、他の保険会社のHPにもあるかもしれませんが……。
ふりむーの場合、職場から近い保険代理店を選び、３者の見積書作成を電話＆メールで依頼しました。
見積書作成を依頼する際、保険代理店に伝えないといけない情報としては以下のとおりです。
- 構造級別（例：H構造）
- 建物形態（例：一戸建）
- 専有延面積（例：１０４.16㎡）
- 建築年月（例：平成６年４月）
- 保険期間（例：１０年）
- 水災補償をつけるかどうか
- その他補償（施設賠償責任、家賃収入補償、孤独死など）をつけるかどうか
１～４については、物件を購入した際の契約書に記載されているはずですので、確認しましょう。
依頼すると最初に出てくる見積書は、再調達価額をそのまま保険金額として設定した状態で、保険料が算出されていると思いますので、約定割合を調整することで、自分に合った保険金額を設定しましょう。
保険金額を決めたら、保険料の再算出を保険代理店に依頼します。
事前にメールアドレスを伝えておくと、PDFデータで見積書を送ってくれるので、やり取りがかなり楽になりますよ。
保険代理店の対応は迅速かつ丁寧か。
保険契約締結の手続きを進める際、ふりむーが一番気にしてたのが、保険代理店担当者のレスポンスが迅速かつ丁寧かどうかです。
というのも、事故が生じた際は、契約締結手続きを行った保険代理店を通して手続きを進めるからです（もしくは、各保険会社は事故サポートセンターみたいなものを設置しているはずですので、そこに直接連絡します。）。
火災事故等が生じた際は、やはり迅速かつ丁寧な対応を求めたいところですので、見積や契約の段階で真摯に対応してくれない保険代理店は絶対に避けるべきです。
ふりむーとしては、保険代理店の担当者とメールで見積や契約のやり取りをすることをおすすめします。
返信の迅速さやメール内容で、真摯に対応してくれる保険代理店かどうかが、目に見えて分かるからです。
まとめ
ふりむーはこんな感じで火災保険をまき直しました。
これまで述べてきたことは、皆さんがこれから火災保険契約を結ぶ際、参考になると思いますので、念のため、大事なポイントを以下にまとめておきます。
- 大手民間会社の火災保険の補償内容は、ほぼ違いはない。
- 火災共済は、空き家状態の物件を補償してくれない。
- 保険期間は、自分がいつまで物件を所有するかで決める。
- 保険金額は、再調達価額を約定割合で調整することで設定できる。
- 火災保険料の相場は、保険代理店に３者以上の保険会社の見積書を依頼して把握する。
- 迅速かつ丁寧な保険代理店を選ぶ。
それでは、今回はこれでおしまい！！
また、別の記事でお会いしましょう！！
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