国家公務員ふりむーの不動産投資

ブログ書くのは、いつ以来でしょ。かなり久しぶりです（笑）

今回は、ワタシの不動産投資についてご紹介したいと思います。どんなふうに始めたのか。どのような考え方によるのものか。ワタシの経験が皆さんの不動産投資の一助になれば嬉しいです。

ちなみに、「国家公務員が不動産投資をしていいのか？」から知りたい方は、以下の記事をまず読んでくださいね。

国家公務員は副業できない。。だから、不動産投資で資産を築こう！

１.家計管理で支出を知り、家賃収入（不動産所得）の目標金額を設定する

はじめに考えたのは、「自分が欲しい家賃収入はいくらなのか？」でした。

ワタシの最終目標は、FIRE（経済的自立と早期退職)することですので、生活費はもちろん娯楽費も確保しなければなりません。

ただ、こういった生活費や娯楽費をこれまで意識したことがありませんでしたので、まずは家計管理から始めてみました。

具体的には、生活費（娯楽費含む）を可能なかぎりクレジットカード払いにして、その明細表を家計簿代わりにし、現金払いなどクレジットカード以外で支払ったものはExcelで管理するようにしていました（ちょっと面倒でしたが…………………………..）。

こうやって、１年間情報収集した結果、自分の１ヶ月あたりの平均生活費（娯楽費含む）は、約35万円であることが分かりました。

つまり、ワタシの場合、月額35万円（年間420万円）以上の家賃収入があれば、とりあえず今の生活レベルを維持できるということになります。

しかし、不動産投資は不動産賃貸業というビジネスです。運営費用なども考慮する必要があります。

具体的には、固定資産税や管理費、修繕費などの運営費や次の物件を購入するための資金です。何十冊も不動産投資の本を読んでいると、運営費については家賃収入に対し15％～30％程度を推奨している本が多かったです。次の物件を購入するための資金については、言及している本がなかったので、ワタシは、家賃収入に対し50％程度をこれらに充てていくことと、ざっくり決めました。

そうすると、ワタシの家賃収入の目標金額は、35万円×２で月額70万円（年間840万円）となりますので、これをまずは達成すべき目標としました。

２.１棟目は無借金！ストレスフリーで賃貸経営を学びたい。

目標金額が定まったので、さっそく物件探しを開始しました。

当時のワタシの預金は、500万円弱でした。

不動産投資の本を何十冊も読み、不動産投資家のYouTube（みわさん、サーファー薬剤師さんなど）もたくさん観て勉強していましたが、賃貸経営を実際にやったことがないわけので、絶対に何かしら失敗すると思っていました。

そこで、まずは小さく始めて、リスクをできるだけ抑えつつ、賃貸経営スキルを磨くことを優先することにしました。

ワタシのバイブルである「まずはアパート一棟買いなさい！」（著者：石原博光）では、不動産投資の世界では安価である1,000万円～2,000万円程度の中古木造アパートを自己資金300万円で銀行から融資を受けて始めるとよいと書かれていましたが、ワタシにとってはかなり高価と感じました。。。。

また、入居付けできるまでは、家賃収入は発生しないわけですから、その間の”借金返済”が初心者のワタシに変にストレスをかけてしまい、「賃貸経営の正常な判断を損ねてしまうのでないか？」と考えたわけです。

そこで、最初の物件は、投資効率は悪くなりますが、木造アパートよりもさらに安価である300万円程度の中古戸建てを現金で購入＆修繕を行う方針としました。

この方針のもと、不動産連合というサイトで物件を探しまくり、築40年代前半の中古戸建て（土地も含む）を見つけ、売主と交渉してこれを99万円で購入。約150万円でこれをリフォームしました。仲介手数料や司法書士報酬、火災保険、不動産取得税などの諸費用は全部で40万円強でした。

リフォーム後、月額家賃５.1万円で入居募集を行ったところ、幸いなことに約２週間で入居付けができました。この物件は、今でも利回り約21％で家賃を稼いでくれています。

3.緊急修繕対応の嵐で、賃貸経営スキルが向上

１棟目の物件は、本当に色んなことがありました。

台風で木柵が吹っ飛んだり、２階屋根の雪が１階屋根に落ちてその屋根が大破損したりと、とにかく大変でした。

しかし、これらのおかげでリフォーム会社への修繕指示の出し方や修繕費を安くすませる工夫、火災保険の申請方法などを学ぶことができましたし、これらを自分自身の力で乗り越えたという経験がワタシのメンタルを強くしてくれました（笑）

４.２棟目は日本政策金融公庫の融資に挑戦！

１棟目物件を３年間運営した頃、その家賃収入と本業の給与で500万円弱の資金をまた貯めることができました。

１棟目物件が無借金で家賃収入を生み出しているということと、賃貸経営の経験を積んだことでメンタルが強くことなったこともあり、２棟目は銀行融資の利用に挑戦することにしました。

ただ、大きく失敗したくないという考えと銀行は初心者大家さんには厳しいという元銀行員の思考が働いて、リフォーム資金135万円という小さな融資から始めることとしました。

初めての融資はどこの銀行が良いのかは、これまで読んできた不動産投資の本では、どれも日本政策金融公庫を推していましたので、こちらの融資に挑戦することとしました。

日本政策金融公庫の場合、ネットで申し込むことになります。ワタシは、個人事業主ということになりますので、利用するのは国民生活事業の融資でした。

日本政策金融公庫では、ネットで創業計画書という書類を提出するのですが、この書き方については、ワタシのバイブルのマンガ版「マンガでわかる　まずはアパート一棟、買いなさい！」（著者：石原博光）に参考例や考え方について書かれていましたので、これを参考に作成しました。

ネット提出後、だいたい１週間後くらいに、自宅の最寄りにある日本政策金融公庫の支店から面談の日程調整の電話がきました。

ワタシは、ネットで提出した資料の他にお手製の事業収支計画、所有物件一覧、契約書、登記情報、自分の資産状況、本業の名刺の写し、国家公務員法や人事院規則の抜粋をまとめたもの（国家公務員でも不動産賃貸業ができることを示すため）、物件所在地の不動産屋からヒアリングした賃貸需要についての資料を補足資料として、面談日に持っていき、提出しました。

日本政策金融公庫の担当者には「ここまで、作りこんでくる人はなかなかいませんよ！！」と言われ、かなり喜ばれました。

その甲斐あってか、翌日の朝に融資（金利1.8％・元金均等・借入期間７年間・借入金額135万円）が通ったという連絡が担当者からきました。

これには非常に驚きました。銀行員だった記憶を遡っても、融資審査は通常１ヶ月間はかかっていたからです。

おそらくは、ワタシが国家公務員であること、預金があったこと（借りなくても賄えるレベル）、資料を作りこんでいったことの３点がほぼ即日融資ということを実現させたのかなと思います。

物件は、220万円で購入し、諸費用は77万円弱、リフォーム費用とは別で追加で設備費用が30万円がかかりました。入居募集は月額家賃4.8万円で行ったところ、約１ヶ月で決まりました。

この物件はちょっとお金をかけすぎたなという印象でしたが、利回りは約12％で落ち着いたので、自己評価はまずまずといったところです。

５.今は、融資で戸建て２棟一括買いを模索中

現在は、戸建て２棟一括買いを模索中です。手元の資金としては、300万円程度あるのですが、心許ないので、もう少し貯めてから動こうかと思ってます。

今の案としては、物件購入費とリフォーム費を滋賀銀行のジャストサポート(不動産担保型ローン)で借り入れることを考えています。銀行員だった頃の経験上、地方銀行はおそらく融資額に対し２割～３割程度は自己資金を求めるかなと予想しています。

総費用をできる限り抑えて、利回り15％を目指したいと思ってます！！

６.おわりに

どうでしたか？

不動産投資がどんな感じか少しでもイメージできてもらえたら嬉しいです。ワタシは、独りで不動産投資を行っていますが、モチベーションを高くもつためにも、読者の皆さんには、不動産投資仲間を作ることを強くオススメします。正直なところ、独りだとかなり心細いです（笑）

では、今回はこれまで！